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改善型购房注意四点是关键

一、优惠条件要清楚

自己到底是否满足申请优惠房贷的条件,这需要取得相应的证明材料。据了解,对于改善型需求来说,是否满足申请优惠房贷条件,最主要的条件就是现有家庭人均居住面积是否小于全市人均居住面积。上海市最近公布的全市人均居住面积为33.4平方米,那么对准备改善居住条件的购房者来说,应该低于该水平才行。上海房产抵押贷款

决定现有人均居住面积跟住房面积和家庭人数有关,其中家庭人数弹性较大。据了解,之前家庭人数的确定由所在街道居委会开具证明即可,而目前则由市交易中心出具的《借款人及家庭人员情况表》具体内容为依据。其中需要注意的是,对于新增加的人数设定了时间限制,如父母同住者,迁入时间必须超过一年,否则不纳入家庭人数计算范围。举例说明,如刘先生家中原本有三口人,半年前母亲前来同住,如现在购房,在计算家庭现有人均居住面积时,因为母亲户口迁入时间不满一年,所以只能按照三口人计算。刘庆霞提醒购房者,为了提前了解自己是否满足申请优惠房贷条件,可提前可先到上海市交易中心填写《借款人及家庭人员情况表》,以便做到心中有数。

二、减税、退税有窍门

如何退税、如何享受税费减免政策,这都有窍门。目前出售唯一一套普通住房并在一年内再次买房的可退税;购买90平方米以下普通住房可享受1%的优惠契税税率。但有业内人士提醒说,如何才能确保退税以及税费的减免,则要注意操作方式。

对于出售不满5年的唯一一套普通住房如何退税,这正是不少改善型购房者会碰到的具体问题。渠福琴表示,出售自己唯一一套住房之后,只要在一年之内再次购房,就可以办理退税手续。不过她提醒说,如要做到顺利退税,在纳税时必须要注意的是,应以纳税保证金形式缴纳。当然,还有需要注意的是,在购房之后还需及时前往税务部门办理退税手续,因为超过1年的规定期限之后,会被自动纳入国库。

而购房时要享受到税费的减免优惠,也应该注意方法。由于政策规定只对首次购买90平方米以下普通住房实行1%的优惠契税税率,因此即使是改善型购房,如果没有取得首次购房的证明,也会被要求按1.5%的税率进行纳税。对此,渠福琴提醒改善型购房者,可前往各区县所在的交易中心办理首次购房证明。

三、首付款项要备足

由于目前各商业银行对房贷申请条件已收紧,在申请房贷过程中会存在一些变数,因此业内人士提醒说,必须备足首付款,以防意外情况发生。刘庆霞告诉笔者,目前上海部分商业银行在审批房贷资质时格外谨慎,只有少部分人如公务员、名企员工等能够达到优质客户标准,其余一律从紧,这使得购房者申请房贷难度较大。有业内人士告诉笔者,不少商业银行往往会要求提高首付比例,鉴于这种情况,业内人士建议首付款应该多准备一些,以防银行"突然袭击"。此外,鉴于申请7折优惠利率的难度加大,业内人士建议购房者应该重新调整自己的购房预算,做好不能享受最低利率的心理准备。据介绍,目前能够申请到的房贷利率水平主要集中在基准利率7~8.5折之间。

四、换房程序要理清

此前,购买普通住房一般都能享受到税费减免以及7折房贷等方面的优惠,但现在已经不同,这要求购房者要理清换房程序。笔者了解到,即使再次购买普通住房,只要第一套住房的房贷尚未还清,都会被当成"二套房贷"对待,即利率上浮1.1倍。因此刘庆霞表示,如果购房者手中资金并不是很宽裕,那么还是先卖再买为好,以免增加购房成本。当然,在换房过程中,申请优惠房贷手续、办理优惠契税等为新增程序,购房者应该注意及时办理。